Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif qui permet aux propriétaires de bénéficier d’un cadre légal avantageux pour la location de leur bien immobilier. Mais pour en profiter, certaines conditions sont à respecter. Découvrez quelles sont ces conditions et comment elles peuvent vous aider à tirer le meilleur parti de votre investissement immobilier.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif instauré par la loi ALUR du 24 mars 2014, dont l’objectif principal est de faciliter l’accès à la propriété pour les ménages modestes. Il s’agit d’un contrat de longue durée (entre 18 et 99 ans) qui permet à un propriétaire de louer son bien immobilier à un prix inférieur au marché, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux et sociaux.
Le BRS repose sur une séparation entre la propriété du sol, qui reste détenue par une structure spécifique appelée organisme de foncier solidaire (OFS), et celle du bâti, acquise par l’occupant. Cette dissociation permet ainsi de diminuer le coût d’acquisition du logement pour l’acheteur, tout en garantissant une meilleure stabilité et sécurité pour le propriétaire.
Les conditions à remplir pour bénéficier du BRS
Pour pouvoir mettre en place un BRS, le propriétaire doit respecter certaines conditions relatives au logement, à l’occupant et à l’OFS. Voici les principales :
1. Conditions relatives au logement
Le bien immobilier concerné par le BRS doit être une résidence principale et respecter les normes de décence et de performance énergétique en vigueur. Il peut s’agir d’un logement neuf ou ancien, situé dans une zone géographique où la demande de logements est supérieure à l’offre (zones tendues).
De plus, le prix de vente du logement doit être inférieur au plafond fixé par l’OFS, qui dépend notamment de la localisation du bien et des ressources du ménage acquéreur.
2. Conditions relatives à l’occupant
L’acheteur du bien immobilier doit également respecter des conditions de ressources, qui varient en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique du logement. Ces plafonds sont fixés par arrêté préfectoral et permettent d’assurer que le dispositif profite bien aux ménages modestes.
En outre, l’occupant doit s’engager à respecter certaines obligations d’usage et d’entretien du logement, prévues par le contrat de bail réel solidaire.
3. Conditions relatives à l’OFS
Pour mettre en place un BRS, le propriétaire doit s’adresser à un organisme de foncier solidaire (OFS), qui sera chargé de gérer la propriété du sol et d’assurer le suivi des contrats. Les OFS sont des structures à but non lucratif, agréées par les pouvoirs publics.
Le propriétaire doit également conclure avec l’OFS une convention d’occupation du domaine public, qui fixe les conditions d’utilisation et de cession du terrain, ainsi que les modalités de financement et de gestion du BRS.
Les avantages du bail réel solidaire pour le propriétaire
Le principal avantage du BRS pour le propriétaire est la possibilité de louer son bien immobilier à un prix inférieur au marché, tout en bénéficiant d’une meilleure sécurité juridique et financière. En effet, la dissociation entre la propriété du sol et celle du bâti permet de limiter les risques liés aux variations du marché immobilier et aux impayés.
De plus, le BRS ouvre droit à des avantages fiscaux, comme l’exonération totale ou partielle de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant toute la durée du bail, sous certaines conditions. Les organismes HLM peuvent également bénéficier d’un taux réduit de TVA pour la construction ou l’acquisition de logements destinés au BRS.
Enfin, le dispositif favorise une meilleure mixité sociale et contribue à lutter contre la spéculation immobilière, en garantissant l’accessibilité du logement aux ménages modestes et en encadrant les conditions de revente et de mise en location.
En résumé, le bail réel solidaire est un dispositif intéressant pour les propriétaires qui souhaitent investir dans l’immobilier tout en ayant un impact social positif. Pour en bénéficier, il convient de respecter certaines conditions relatives au logement, à l’occupant et à l’OFS, et de s’informer sur les avantages fiscaux et sociaux offerts par ce dispositif.
